Ev sahibi ile kiracı arasında imzalanan, kiralanan taşınmazın kiralama şartları ve kira bedeli gibi koşulları kapsayan sözleşmeye kira sözleşmesi adı verilmektedir.

İçerisinde aksini gösteren bir hüküm bulunmadığı sürece kira sözleşmesi 1 yıllık olarak düzenlenmekte olup bu süreden önce taşınmazın boşaltılması durumunda her iki tarafından sorumlulukları bulunmaktadır.

Kiracının kira sözleşmesi dolmadan evi boşaltması durumunda kalan kira bedelini ödeme yükümlülüğü vardır. Ancak kira sözleşmesinin feshi için haklı sebepler bulunursa bu sorumluluk ortadan kalkmaktadır. Kira sözleşmesi erken feshi ile ilgili emsal Yargıtay kararı ise şu şekilde yer alıyor;

YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ

ESAS: 2017/1898

KARAR: 2017/3140

Y A R G I T A Y İ L A M I

Taraflar arasındaki asıl ve birleşen dosyada itirazın iptali davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, asıl ve birleşen davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde taraf vekillerince temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Y A R G I T A Y K A R A R I

Davacı kiracı vekili asıl dava dilekçesinde; kiracı olduğu taşınmazda kira sözleşmesinin 10 maddesi gereğince 3.800,00 TL güvence bedelini davalı kiraya verene teslim ettiğini, karşılıklı anlaşılarak kira süresinden önce taşınmazın tahliye edildiğini, davalının Eylül ayında taşınmazı kiraya vermesi üzerine güvence bedelinin iade edileceğinin ifade edildiğini ancak yapılan görüşmelerin sonuçsuz kaldığını, güvence bedelinin kira alacağına mahsup edilemeyeceğini, Ankara 12. İcra Müdürlüğü'nün 2014/25562 Esas sayılı dosyası ile gönderilen ödeme emrinin davalıya tebliğ edildiğini, davalının ise borca itiraz ederek takibi durdurduğunu, davalı tarafından yapılan haksız itirazın iptaline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı kiraya veren vekili cevap dilekçesinde, davacının sözleşmenin süresi dolmadan ve yazılı bildirim şartına uymaksızın 15.08.2014 tarihinde taşınmazı sözleşmeye aykırı olarak tahliye ettiğini, sözleşmenin 6. maddesinde yazılı bildirim şartına uyulmaması halinde üç aylık kira bedelinin tazminat olarak ödenmesinin kararlaştırıldığını, bu nedenle açılan davanın haksız olup reddine karar verilmesi gerektiğini belirtmiş, birleşen dava dilekçesinde de; davalı-kiracının erken fesih nedeniyle taşınmazın yeniden kiraya verildiği 10.11.2014 tarihine kadar olan kira ve sözleşme ile kararlaştırılan cezai şart bedelinden sorumlu olacağını, bu nedenle davalı aleyhine 3.800-tl güvence bedelini mahsup ederek bakiye 1900 TL ile taşınmazın yeniden kiraya verildiği 10/11/2014 tarihine kadar olan kira alacağının faizi ile birlikte tahsili için takip başlattıklarını, davalı-kiracının ise borca itiraz ederek takibi durdurduğunu belirterek davalı tarafından yapılan haksız itirazın iptaline karar verilmesini istemiştir.

Mahkemece; asıl ve birleşen davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm asıl ve birleşen dava davalıları tarafından ayrı ayrı temyiz edilmiştir.

Davada dayanılan 20/01/2014 başlangıç tarihli ve 01.02.2014 tarihinden itibaren bir yıl süreli olarak kararlaştırılan kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinde aylık kira bedeli 1.900-TL olarak belirlenmiş ve sözleşmenin özel şartlar 5. Maddesinde süre bitiminden itibaren en geç bir ay önce kiraya verene yazılı olarak bilgi vermek suretiyle sözleşmenin kiracı tarafından sona erdirilebileceği, 6. Maddesinde yazılı bildirimin süresinde yapılmaması ya da hiç yapılmaması hallerinde fiili tahliye tarihinden itibaren üç aylık kira bedelinin tazminat olarak ayrıca ödeneceği, sözleşmenin 10. Maddesinde kiralananın teslim alındığı durumundan daha kötü duruma düşmesini sağlayacak hasar ve noksanlıkların meydana gelmesinin önlenmesi ve tazmini amacıyla 3.800-tl güvence bedelinin kiracı tarafından ev sahibine teslim edileceği düzenlenmiştir.

Sözleşmeye bağlılık (ahde vefa) ilkesi gereği taraflar sözleşme hüküm ve koşullarına uygun davranmak durumundadır. Haklı neden olmadıkça ve usulüne uygun feshedilmedikçe kiracı, sözleşme süresi ile bağlı olup sözleşmenin süresinden önce ve haksız olarak feshi durumunda kiralayanın bundan kaynaklanan zararını gidermekle yükümlüdür.

Sözleşmede süre bitiminden itibaren en geç bir ay önce kiraya verene yazılı olarak bilgi vermek suretiyle sözleşmenin kiracı tarafından sona erdirilebileceği kararlaştırılmış olup kiracının bu ihbar şartına uymadan ve sözleşme süresi dolmadan sözleşmeyi feshederek, 15.08.2014 tarihinde taşınmazı tahliye etmiş olduğu anlaşılmaktadır. TBK.nın 325. maddesinde; "Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği taktirde, kira sözleşmesinden doğan borçları kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulunması halinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer" düzenlemesine yer verilmiştir. Mahkemece alınan bilirkişi raporunda taşınmazın yeniden kiraya verilebileceği makul süre iki ay olarak belirlenmiş olup, kiracının belirlenen iki aylık makul süre tazminatından sorumlu olacağının kabulü gerekir. Bu kapsamda kiraya veren tarafından iki aylık kira alacağının depozito bedelinden tahsil edildiği anlaşılmakta olup; asıl davada davacı-kiracının depozito iadesi talebinin haklı olmadığı, birleşen davanın da davacı-kiraya verenin alacağının depozito bedelinden tahsil edildiği gözetilerek her iki dava hakkında davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, peşin alının temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK'nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440. maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 15.03.2017 gününde oybirliğiyle karar verildi.